전세사기, 깡통전세 예방을 위한 8가지 유용한 방법

최근 대한민국을 충격에 빠뜨린 "전세사기" 사건들, 일명 "깡통전세", 피땀으로 일군 재산을 잃지 않기 위해 꼭 알아야 하는 전세사기, 깡통전세 예방을 위한 8가지 유용한 방법을 알아보세요.

 

1. 집의 실제 시세를 확인하기

 

전세사기의 대표적인 사례인 "깡통전세"를 당하지 않기 위해서는 집의 실제 시세를 확인하는 것이 매우 중요합니다.

집의 시세를 확인할 때에는 중개인이나 임대인의 말만 믿을 께 아니라, 실제로 공시지가를 체크하거나 몇 군데의 부동산에서 더블체크를 해보는 게 좋습니다. 그리고 서울시에서는 전세가격상담센터를 운영하고 있으니 이용해 보시는 것도 좋은 방법입니다. 서울시 소재의 건물을 전세 계약 예정이라면 서울부동산정보광장에서 온라인으로 상담신청을 접수하면 2일내(공휴일 제외) 감정평가사가 유선상담을 해준다고 합니다. 또한 국토교통부에서 운영하는 실거래가 공개시스템을 이용하면 단독주택,아파트, 오피스텔, 연립 등 다양한 주택의 시세정보를 확인할 수 있습니다.

 

깡통전세란?

전세보증금이 매매가를 웃도는 집으로 일반적으로 주택 담보 대출금액 등 선순위 근저당권이나 전세보증금 등 채권이 주택의 매매가격보다 많아 주택을 팔아도 근저당 및 채권을 돌려줄 수 없는 것을 말합니다.

(선순위 근저당권 +채권 > 주택매매가격) → 깡통전세

 

서울 부동산정보광장 온라인 상담신청 바로가기

전세가격 상담

접수 문의 : 서울시 토지관리과 02-2133-4675

결과 문의 : 한국감정평가사협회 02-3465-9892

 

 

 

주택임대차관련 법률상담

법률구조공단 : 132

서울시 : 02-2133-1200~8

 

국토교통부 실거래가 공개시스템 바로가기

 

 

2.  계약할 건물의 전세 비율 확인하기(전세가율 확인하기)

 

전세가율은 매매가격에 대한 전세가격의 비율을 말합니다. 전세가격을 매매가격으로 나눈 값으로 80% 초과 시 적정 가격인지 다시 한번 확인하셔야 합니다.

 

전세가율을 확인하는 사이트 두곳을 소개합니다.

- 국가통계포털 사이트 : http://www.nsdi.go.kr/

- KB부동산 사이트 : https://kbland.kr/

 

 

3. 등기부등본 확인하여 부동산의권리 순위 확인하기

 

집을 전세 계약하기 전, 가장 중요한 것 중 하나가 권리순위를 체크하는 것입니다. 만약 집주인이 집을 담보로 은행에서 대출을 받았다면 나보다 은행의 권리가 앞서게 됩니다. 따라서 임차주택의 근저당 등 과다한 대출 여부와 압류, 처분금지 등 권리제한사항 여부, 임차주택의 신탁등기 여부 / 신탁원부 내용 등을 확인해야 합니다. 등기부등본은 인터넷등기소, 등기소방문, 무인민원발급기에서 확인할 수 있습니다.

 

 

인터넷 등기소 바로가기

 

4. 건축물대장 확인하기

 

건물이 무허가인지 불법건축물 등록인지 주택용도 맞는지 확인해야 하고 정부 24 사이트에서도 확인가능 합니다.

건축물대장에 '근린생활시설'이 있다면 주택이 아니니 주거용 건축물이 맞는지 꼭 체크하셔야 합니다.

 

정부 24 바로가기

 

5. 임대인에게 세금 체납액이나 미지급 임금이 있는지 확인하기

 

임대인에게 체납한 세금과 미지급 임금이 있는지 꼭 확인해 보셔야 합니다. 체납 세금에는 '법정기일'이라는 것이 있는데 혹시 집이 경매나 공매에 넘어가면, 이 일자에 따라 보증금이 위험해질 수 있습니다. 이런 일을 방지하기 위해 계약 전에 임대인에게 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구하거나 또는 세무서방문, 홈택스 등을 통해 국세나 지방세 미납 내역을 확인해 보는 것이 좋습니다.  임차보증금이 1천만 원 초과 시에는 임대차 계약 체결 후 임대인 동의 없이 국세나 지방세 미납내역을 열람할 수 있으나, 임대차 계약 전이거나 보증금 1천만 원 이하의 계약은 임대인의 동의가 필요하니 참고 바랍니다.

 

홈택스 바로가기

 

6. 공인중개사 및 집주인 확인하기

 

공인중개사사무소의 정상 등록 여부를 확인하는 것도 무척 중요합니다. 요즘 전세사기는 부동산 업자까지 공모하는 경우가 많은데요, 한국공인중개사협회 조회를 통해 정상적인 중개사무소가 맞는지 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

또한 계약 당사자가 등기부등본과 건축물대장 상 소유자와 동일한 신분인지 집주인 확인을 반드시 해야 합니다.

 

한국공인중개사협회 바로가기

 

7. 중개물건 등록 확인하기

 

전세 계약하려는 물건이 지역 내 여러 곳의 중개업소에 등록이 되어 있는지 확인해야 합니다. 한 곳에만 등록이 되어 있다면 의심해 볼 필요가 있습니다.

 

 

8. 전세보증보험 가입 가능 확인하기

 

전세보증보험이란 전세 계약이 끝나면 돌려받아야 하는 전세보증금의 반환을 책임져 주는 보험입니다. 보증대상은 수도권은 7억 원, 그 외 지역은 5억 원까지이며, 전세 계약 기간의 1/2이 지나기 전에 가입하면 됩니다. 주택, 주거용 오피스텔, 아파트는 보증대상이지만 근린생활시설, 공관, 가정어린이집 등은 보증대상이 아닙니다. HUG (주택도시보증공사) 지사 또는 위탁 은행에 방문해 신청할 수 있고, 최근엔 모바일 신청도 가능합니다.

 

주택도시보증공사 HUG 바로가기

 

이상으로 전세사기 예방하는 8가지 유용한 방법을 알아봤습니다.  알려드린 8가지 방법 꼼꼼히 체크하셔서 안전하게 전세계약하고 소중한 재산을 지켰으면 좋겠습니다. 그리고 마지막으로 이렇게 꼼꼼하게 체크하고 계약을 하셨더라도 전입신고와 확정일자 신고도 바로 진행하시는 좋습니다. 전입신고와 확정일자의 효력은 신고 다음날 발동하기 때문에, 이 맹점을 노리는 사기도 발생하는 데요, 그래서 요즘엔 계약 시에 ' 임차인의 이사 후 24~48시간 내로 계약 매물 관련 대출 거래를 하지 않는다'라는 특약사항을 많이 걸고 이으니 이 점도 참고하시면 좋겠습니다. 그러면 모두들 안전한 임대차계약 하세요.